아파트 고르는 방법! 좋은 아파트의 기준은?

새 아파트가 좋을까, 낡은 아파트가 좋을까 여러분이 처음으로 내 집 마련을 하게 되었습니다. 이때 새 아파트와 낡은 아파트, 두 가지 선택지가 있다면 어떤 것을 선택하는 게 좋을까요? 당연히 ‘새 아파트가 더 좋다’고 대답하기 전에! 꼭 고려해야 하는 것이 있습니다. 바로 ‘감가상각’입니다. 시간이 흘러감에 따라 자산의 가치가 줄어드는 것을

회계 용어에서는 감가상각이라고 합니다. 예를 들어 우리나라에서, 자동차와 같은 기계류는 5년의 감가상각이 적용됩니다. 쉽게 말해 5,000만 원짜리 고급 승용차를 샀다면, 이 승용차의 가치는 1년 후에 4,000만 원, 2년 후에 3,000만 원…이런 식으로 줄어들어 5년 후에는 장부상 자산 가치가 0원이 된다는 것이죠. 문제는 이런 감가상각이 주택에도 적용이 된다는 것입니다. 다만, 주택은 자동차처럼 금방 낡아지는 것이 아니기 때문에 우리나라 법에서는 주택에 40년의 감가상각을 적용합니다. 예를 들어, 4억 원짜리 건물이 있다면 매년 가치가 1,000만 원(4억÷40년)씩 떨어지는 것이죠. 이렇게 건물의 가치가 절대적인 게 아니라면, 좋은 아파트는 도대체 어떤 기준으로 골라야 하는 걸까요? 정답은 ‘대지’입니다. 주택의 가치는 건물에만 있는 것이 아니라 대지에도 있습니다. 그런데 대지는 시간이 흘러도 낡아지는 것이 아니기 때문에 회계법상 감가상각이 적용되지 않습니다. 오직 건물만 시간이 지남에 따라 가치가 떨어지는 것이죠. 문에 전체 주택에서 대지 가치보다 건물 가치의 비중이 클수록 감가상각의 영향을 크게 받습니다. 두 가지 경우를 비교해서 설명해보겠습니다. 먼저 총 가치가 5억 원인 A라는 신축 건물이 있다고 했을 때 이 건물의 가치는 4억 원이고 대지 가치가 1억 원이라고 가정하면, 10년 후 이 건물은 감가상각 적용으로 인해 가치가 1/4이 줄어들어 3억 원이 됩니다. 그러나 대지 가치는 그대로 1억 원이기 때문에 A주택의 10년 후 가치는 총 4억 원이 되죠. (= 건물 3억 원 + 대지 1억 원) 반면에 5억 원짜리 B주택은 건물 가치가 1억 원이고 대지 가치가 4억 원이라고 합시다. 이 주택도 10년 뒤 감가상각이 적용되어 건물 가치는 1/4이 줄어든 7,500만 원으로 떨어질 것입니다. 하지만 대지 가치는 그대로 4억 원이기 때문에 10년 뒤 B주택의 실질 가치는 4억 7,500만 원이 되는 것이죠. (= 건물 7,500만 원 + 대지 4억 원) 결국 건물 가치보다 대지 가치가 높은 주택이 장기적으로는 가격 상승 가능성이 더 큽니다. 이 때, 가치가 높은 좋은 대지를 고르는 기준이 ‘입지’입니다. 입지가 좋은 곳은 대지 가치가 높고, 대지 가치가 높은 곳의 주택은 시간이 흘러도 가치가 떨어지지 않습니다. 그래서 부동산을 고르는 기준이 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지라는 말이 나오는 것이기도 하죠. 이쯤에서 다시 한 번 물어보겠습니다. 여러분이 처음으로 내 집 마련을 하게 되었습니다. 한정된 예산에 맞는 후보 중 입지가 떨어지는 곳의 새 아파트가 좋을까요, 입지가 좋은 곳의 낡은 아파트가 좋을까요? 이제 여러분은 한 번쯤은 고민하게 될 것입니다. 물론 당장 편하게 사는 것이 중요하다면 새 아파트를 사는 게 좋을 수도 있습니다. 하지만 눈에 보기 좋은 새 아파트의 시세를 입지가 좋은 곳의 낡은 아파트가 역전하는 데에는 대략 5년 정도의 세월밖에 걸리지 않습니다. 다시 말해 새 아파트도 입주한 지 5년 정도 지나면 그저 그런 아파트가 되어 버리고, 입지라는 경쟁의 장에 나서게 된다는 것이죠. 이런 사실을 기억하시면서 집을 마련할 때, 살기 편한 것뿐만 아니라 투자 가치도 높일 수 있는 현명한 선택을 하시기 바랍니다! 이 콘텐츠는 아라크네의 <아기곰의 재테크 불변의 법칙> 내용을 바탕으로 제작되었습니다. 이 책은 2003년 부동산 사이트 ‘닥터아파트’의 서버를 마비시키며 혜성 같이 등장한 부동산 재테크 전문가인 저자가 수십 년간 쌓아온 실전 투자 노하우를 담고 있습니다. 부동산 실전 투자를 위한 검증된 지침이 필요한 모든 부동산 관심층에게 강력 추천한다. - 김학렬(빠숑), 『대한민국 부동산 투자』 저자