LTV, DTI 다음은 뉴스테이다!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

LTV, DTI 다음은 『뉴스테이』다! 새 정부 <6.19 부동산 대책> 집중 분석! 6월 19일 발표된 새 정부의 부동산 정책이 화제가 되고 있습니다. 핵심은 주택담보대출의 평가 기준인 LTV, DTI를 10%씩 강화해 투기성 대출을 줄인다는 것인데요, 정부는 이 기세를 몰아 기업형 임대주택(뉴스테이) 사업도 전면 개편할 것을 예고했습니다. 수요자 입장에서 뉴스테이는 LTV, DTI 기준 강화의 대안이 될 수도 있을 것으로 보이는데요, 과연 이 ‘뉴스테이’는 무엇인지 미리 알아보는 시간을 갖겠습니다. 기업형 임대주택 뉴스테이(NewStay) 뉴스테이는 2015년 박근혜 정부에서 중산층 주거 안정을 위해 도입한 것으로, 쉽게 말해 정부가 민간 사업자를 통해 임대료 인상 없이, 최대 8년간 안심하고 거주할 수 있는 월세형 임대 건물을 제공하는 정책입니다. 건물을 제공하는 민간 사업자는 정부로부터 주택도시기금 저리 융자, 택지 할인 공급과 인허가 특례 등의 혜택을 받는 대신, 입주자에게 최대 8년의 거주기간을 보장해야 하며 임대료도 연 5% 이상 올릴 수 없습니다. 게다가 뉴스테이는 주택• 청약 통장 소유 여부나 소득 수준과 관계없이 누구나 청약할 수 있고, 입주 대상도 저소득층이나 무주택자로 한정되지 않아서 국민들의 관심이 아주 높은 편입니다.  국토교통부가 2016년 7월 발표한 <상반기 뉴스테이 정책 인식 조사>에서  인지도와 호감도가 전년도보다 각각 21%P, 8%P 이상 오르기도 했죠. 그런데 새 정부는 이렇게 좋은 정책을 왜 손을 보겠다고 하는 걸까요? 첫 번째 한계점은 지역선정의 문제입니다. 기업형 뉴스테이는 그동안 경기도의 화성• 수원• 성남시, 인청 등에 주로 공급되었습니다. 오히려 수요가 가장 많은 서울에서는 공급이 더디게 이루어지고 있는데요, 이는 뉴스테이가 들어설 수 있는 부지가 없기 때문입니다. 택지 공급이 불가능한 서울에서 뉴스테이 개발이 가능한 곳은 공장이 이전하는 곳이나 기존의 재건축, 재개발 사업지 외엔 없다고 봐야 하죠. 다행히 2017년부터는 구로•영등포구를 위주로 뉴스테이가 들어서고는 있는데요, 서울에서 계속 확대할 수 있을지는 아직 더 지켜봐야 합니다. 두 번째는 뉴스테이의 수익성입니다. 뉴스테이는 주로 주택 도시기금과 시공사가 자금을 내는 리츠(REITs, Real Estate Investment Trusts, 부동산 펀드) 자본금과 융자(은행 또는 기금)로 사업비를 조달합니다.  그런데 뉴스테이는 월세를 마음대로 올릴 수 없기 때문에 공급자 입장에선 의무 임대기간(8•10년) 동안에는 큰 수익이 발생하지 않습니다. 수익을 낼 수 있는 시점은 의무 임대기간이 끝난 후 분양으로 전환해서 매각할 때인데요, 그 때 만약 집값이 오르지 않는다면 손해를 볼 위험도 존재하기 때문에 투자자들이 잘 나서지 않으려는 경향이 있습니다.  마지막 문제는 공공성입니다. 새 정부가 가장 눈여겨보는 문제점이 바로 이것인데요, 사실 뉴스테이는 지난 정부의 주력 사업인 만큼 문재인 정부에 들어서서 과연 폐지될 것인가에 관심이 모아졌습니다. 이에 새 정부는 공적 임대주택 연 17만 가구를 공급하겠다는 계획을 위해 뉴스테이 정책을 유지하기로 했는데요, 다만, 뉴스테이 제도에 부족하다고 판단되는 공공성을 더 확보하기 위한 개편이 있을 것이라고 밝혔습니다. 새 정부가 지적한 문제점은 뉴스테이가 임대료를 사업자 맘대로 올릴 수 없도록 상승률을 제한하고는 있지만, 처음 설정하는 임대료의 제한이 없어서, 애초에 비싸게 값이 형성되다 보니 저소득층이 접근하기 어렵다는 점입니다. 민간 건설사는 택지를 저렴하게 매입하는 등 뉴스테이 제도의 혜택을 누리는 반면, 정작 임대료는 주변 시세와 비슷한 수준으로 책정하기 때문에 세입자에게 별 이득 없이 기업의 배만 불리고 있다는 것이죠. 이에 문재인 정부는 뉴스테이 초기 임대료를 규제하는 쪽으로 제도를 개편할 방침입니다. 구체적으로는 저소득층이나 신혼부부가 입주할 수 있도록 임대료를 낮추고, 역세권에 집중 공급한다는 계획이죠. 이런 결정을 뒤집어보면 결국 새 정부가 ‘폐지’가 아닌 ‘보완’을 선택할 만큼 뉴스테이는 발전 가능성이 큰 제도라고 해석할 수도 있습니다. 무엇보다 국민들의 호응이 크다는 점이 뉴스테이 제도의 큰 원동력이 되고 있는데요, 이번에 LTV, DTI 등의 주택담보대출 심사 기준이 강화되어 대출을 받기가 어려워지면서 뉴스테이의 인기는 더 높아질 전망입니다. 받기도 어려운 대출을 끼고 집을 사기보단 빛 없이 저렴한 월세로 거주할 수 있는 뉴스테이를 선택하는 20~30대가 크게 늘고 있기 때문입니다. 지금까지 지난 정부에 이어서 새 정부에서도 중요한 주거 산업으로 떠오를 뉴스테이에 대해 살펴보았는데요, 제도의 단점은 보완하고 장점을 살린다면 앞으로 5년 후에 국내 부동산 시장에서 뉴스테이가 차지하는 위상이 크게 높아질 것으로 보입니다. 10여 년의 데이터와 통계 자료를 바탕으로 분석한 입지의 모든 것! <수익형 부동산의 99%는 입지다>