8.2 부동산 대책의 종착지는 어디일까?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

8·2 부동산 대책의 종착지는 어디일까? 초강력 규제로 불리는 정부가 6·19 부동산 대책을 내놓은 지 한 달하고 보름 만에 추가 부동산 대책을 발표했습니다. 초강력 규제라고 불리는 이번 대책에는 지난번 제외되었던 투기과열지구 지정과 다주택자 과세 강화 등이 포함됐는데요, 전반적으로 지난 2005년 노무현 정권에서 실시했던 ‘8.31 부동산 종합대책’이 부활한 것 같다는 평을 받고 있습니다. 과연 그 자세한 내용은 무엇이며, 이런 조치가 어떤 변화를 가져올지 살펴볼까요? 투기과열지구·투기지역 선정 이번 8.2 부동산 종합 대책을 통해 정부는 서울 전 지역과 경기도 과천시, 세종시를 투기과열지구로 지정했습니다. 해당 지역에선 아래와 같은 3가지 조치가 이뤄집니다. ① 재건축 아파트의 조합원 지위 양도 금지 ② 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도 40%로 강화 ③ 전매 (분양/입주권리를 판매하는 것)* 제한 기간 5년으로 연장 ① 재건축 조합원 지위 양도 금지 는 사실상 재건축 시장의 문을 닫게 할 정도로 강력한 규제입니다. 왜냐하면 재건축 아파트를 사고팔려면 조합원 지위가 있어야 하는데, 그 지위를 넘기지 못한다면 재건축 아파트를 팔 수 없기 때문이죠. 또한 ② 주택담보대출비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 한도가 40%로 강화되면 주택을 담보로 대출을 받을 수 있는 금액이 크게 줄어듭니다. 이런 조치들로 인해 부동산 시장을 위축시킬 우려가 있어 투기과열지구는 2011년 말 강남3구(강남, 서초, 송파구)가 해제된 후 그동안 선정된 적이 없는데요, 그러나 이번 대책에서 정부는 투기과열지구를 선정한 것은 물론이고 그보다 더 강력한 투기지역 까지 발표했습니다. 투기지역 으로 꼽힌 곳은 '강남 4구'(강남·서초·송파·강동), 용산·성동·노원·마포·양천·영등포·강서 등 서울 11개구와 세종시입니다. 투기지역으로 선정되면 양도소득세가 기준시가 대신 실거래가액으로 부과되며 거기에 탄력세율까지 적용해 무거운 세금이 매겨집니다. * 양도소득세 : 소득세법에서 '양도'란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환 등으로 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 의미하며, '양도소득(capital gains)'이란 일정한 시간의 경과에 따라 경제적 가치가 증가한 자산을 양도함으로써 발생하는 이득을 말한다. 양도소득세는 그런 '양도소득'에 부과하는 세금으로 부동산 투기 억제 목적으로 신설된 측면이 강하다. 다주택자 양도세 중과 이번 대책에서 또 하나 주목할 점은 다주택자의 양도세가 중과되었다는 것입니다. *중과: 부담이 많이 가게 매김. 이 조치가 시행될 조정대상지역 은 서울 전 지역과 경기도 과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2 그리고, 지방의 세종시, 부산(해운대, 연제, 동래, 수영, 남, 기장, 부산진) 등지입니다. 이 지역에서 2주택을 보유한 자에겐 6~40%기본 양도세율 외에 10%P의 가산세가 붙고, 3주택 이상을 보유한 다주택자에게는 20%P의 가산세가 더 부과됩니다. 전체적으로 실제 거주하는 자가 아닌 투기를 위해 부동산을 구매하거나 양도하려는 이들에게 세금을 많이 부과하겠다는 것인데요, 이런 정부의 메가톤급 규제로 인해 부동산 시장의 대변화가 예고됐습니다. 과연 시장은 어떻게 변화될까요? 우선 12년 만에 시행된 초강력 규제인 만큼 가장 큰 목적인 집값 하락은 단기적으로나마 달성할 가능성이 높다는게 일반적인 의견인데요, 정부는 여기에서 한발 더 나아가 다주택자가 임대사업자로 전환하여 임대시장이 양성화되는 것까지 노리고 있는 것으로 보입니다. 그래서 다주택자의 투기는 막는 반면 임대주택사업자 등록을 하는 이에게는 다양한 혜택을 열어준 것이죠. 예컨대 임대사업자로 등록하면 법인세, 소득세가 감면되고 이번에 실시되는 양도소득세 중과에서도 배제되는 등의 혜택이 주어집니다. 다만, 임대사업자를 신청한 이후에는 등록한 물건에 대해 의무 임대기간 (주택 4년/업무시설 10년)이 발생합니다. 이 기간 안에 임대를 접으면 과태료가 붙고, 또한 임대사업자로 신고하면 그에 따른 수익이 보고되기 때문에 건강보험료가 오른다는 단점도 있죠. 이런 문제에 대해서 정부는 건강보험료 부담을 덜어주는 등 임대주택사업 양성화를 장려할 추가 인센티브를 확대할 계획이라고 합니다. 그리고 이러한 변화는 궁극적으로 임대시장의 법인화로 이어질 가능성이 높습니다. 지금처럼 다주택 보유자의 세금을 중과함으로써 수익성에 제한을 가하는 것은 개인 위주의 민간임대시장을 사라지게 만들 수 있기 때문이죠. 여기엔 임대사업자가 수익성을 확보하기 위해서 필요한 만기 일시상환방식의 대출 이 개인에게는 허용되지 않는다는 것이 크게 작용합니다. * 만기 일시상환식 대출 : 매월 이자만 내다가 만기가 되는 시점에 원금을 몰아서 갚는 방식. 원금은 마지막에 한 번에 갚고 그전까지는 이자만 내면 되기 때문에 매달 부담하는 금액은 적지만, 이자율 자체가 높기 때문에 전체 상환금액은 분할상황보다 많다. 주택 시장의 법인화는 긍정적으로 해석할 수 있는데요, 세금 탈루를 일삼는 투기 세력보다는 건전한 시장 형성에 도움이 될 가능성이 높기 때문이죠. 이번 조치가 발표된 이후 부동산 중개사무소에는 집을 팔아야 하는지 묻는 문의가 빗발친다고 하는데요, 이럴 때일수록 현재의 일시적인 변화에 매이지 말고 시장을 크게 바라볼 필요가 있습니다. 정부가 대책을 내놓는 것은 주택의 안정화를 위함이며 이러한 규제는 이미 예견된 일이고 앞으로도 계속될 것이기 때문이죠. 그러니 막연한 두려움에 휩쓸리기 보단 올바른 상황 인식을 바탕으로 정부의 의도와 전문가들의 예측을 관망하면서 합리적인 판단을 내려야 할 것입니다. 베스트 애널리스트가 공개하는 <대한민국 부동산 대전망>