'갭투자'가 인기를 끄는 데는 이유가 있다

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

갭투자가도대체 무엇이길래? 부동산에 관심이 있다면 갭(gap)투자라는 말을 들어보신 적이 있을 것입니다. 특히 8•2 대책을 발표한 정부가 갭투자를 집값을 올리는 ‘투기’로 규정하면서 더욱 화제가 되었는데요, 도대체 갭투자는 무엇이고 언제부터 시작되었을까요? 갭투자는 2014년부터 유행한 말로 자기자본이 아예 들어가지 않거나 최소한의 금액만 활용하는 부동산 투자법을 말합니다. 최소한의 자본, 심지어는 아예 돈이 들지 않는 투자라니 무척 솔깃하지만 어떻게 이게 가능한 것일까요? 갭투자는 어떻게 탄생했나? 갭투자가 시작된 배경은 이렇습니다. 2014년 이후 전세가격이 치솟던 시기에는 아파트 매매계약을 하면서 잔금을 치를 때까지의 기간을 3개월 또는 6개월 정도로 길게 잡았습니다. 그러면서 계약서를 쓸 시점엔 매매가격보다 3~4천만 원 낮았던 전세가격이, 잔금을 치를 때가 되자 매매가와 비슷할 정도로 올랐습니다. 이렇게 되면 세입자가 낸 전세금으로 매매가격 대부분을 해결할 수 있기 때문에 실제 투자금은 적어집니다. “전세금을 활용해 매매를 한다” 갭투자는 이렇게 탄생했고, 지금도 방식은 같습니다. 그래서 흔히 갭투자를 ‘전세를 끼고 부동산을 매입’한다고 말하죠. 갭투자의 위험성 무척 매력적인 방법이긴 하지만 모든 투자가 그러하듯 갭투자에도 위험이 따릅니다. 자칫 전세가격이 하락하면 매매잔금을 치르지 못하게 될 수도 있죠. 그렇기에 갭투자처럼 공격적인 투자 방식은 그 위험을 인지하고 그것을 타개해갈 수 있는 능력이 기반이 되어야 합니다. 그렇지 않다면 오히려 독이 될 수 있습니다. 그럼 이제 이런 위험성을 인지했다는 것을 전제로 대표적인 갭투자 방식 2가지를 소개하겠습니다. 일반적인 갭투자 일반적인 갭투자 방식은 앞서 설명한 것처럼 전세가와 매매가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼는 것입니다. 매매가 대비 전세가의 비율을 ‘전세가율’이라고 하는데요, 전세가율이 높을 수록 매매가격과 전세 가격이 비슷하다는 것을 의미합니다. 전세금과 매매가가 비슷하면 전세금으로 매매잔금 대부분을 해결할 수 있기 때문에 갭투자는 전세가율이 높은 지역에서 많이 이뤄집니다. 일례로 서울 성북구는 평균 전세가율이 전국 최대치인 80%를 초과해서 많은 갭투자자들이 성북구의 소형 아파트나 신혼부부에 적당한 전용면적 42~59㎡의 주택을 매수하고 있죠. 이런 곳에서의 갭투자 방식은 간단합니다. 주택 매매수요가 잠시 주춤해지는 시기에 쌓여가고 있는 매매물건 중에서, 즉시 입주가 가능한 주택을 골라 잔금까지의 기간을 최대한으로 늘려 계약을 하는 것이죠. 통상적으로 잔금 지불까지의 기간은 1~2개월 안팎입니다. 하지만 갭투자에서는 3개월, 많게는 4~6개월까지 기간을 길게 잡아 그동안의 전세 가격 상승분만큼 투자 비용을 줄이려고 합니다. 물론 이런 경우 매도자(파는 사람)의 동의가 있어야 하지만 보통 중도금(계약금과 잔금 사이에 일부 치르는 돈)을 낸다는 조건을 제시하면 큰 반대에 부딪치지 않습니다. 실제 투자 사례! A씨는 3호선 라인인 서울 성동구의 전세가율이 높은 것을 보고 성동구 행당동에 소재한 아파트 3억5천만~4억 원 안팎의 주택을 실투자금 2천만~3천만 원에 매입했고, 현재는 매매가와 동일한 수준으로 전세시세가 형성되어 재계약 시 투자금 회수는 물론 추가 이익까지 기대할 수 있게 되었다. 법원경매를 통한 갭투자 또 다른 방법으론 법원경매물을 활용한 갭투자 방식도 있습니다. *법원경매: 채무자의 체납으로 압류한 부동산을 법원이 일반에게 강제 매각하는 절차. 법원경매를 통해 부동산을 구입하면 시세보다 보통 10∼20% 정도 싸게 살 수 있다. 법원경매물도 일반 갭투자와 마찬가지로 시세와 비슷한 수준에 낙찰을 받아 바로 전세로 내놓으면 투자금은 거의 들지 않는다고 할 수 있지만 그리 녹록지만은 않습니다. 2016~17년 상반기 법원경매 동향을 보면 매물은 적고 투자자는 많아 좋은 물건인 경우 수십 명의 입찰자가 몰려 낙찰 가격이 점점 오르고 있기 때문이죠. 그럼에도 여전히 투자자가 느는 이유는 경매가 쉬워졌고 무엇보다 한 푼이라도 싸게 주택을 사려는 심리 때문인데요, 여기서의 ‘한 푼’이란 적게는 수백만 원에서 많게는 수천만 원까지를 말하니 결코 적은 액수는 아닙니다. 지역적 편차가 있지만 요즘 평균 낙찰가는 시세의 97~105% 수준인데요, 이렇게 낙찰받은 주택으로는 어떻게 갭투자를 할까요? 답은 낙찰받은 물건이 오롯이 자기 소유가 되기까지 걸리는 시간에 있습니다. 이 기간은 보통 짧게는 3개월에서 길게는 4~5개월까지 걸리는데요, 우선 낙찰허가결정이 나오기까지 보름에서 한 달 정도가 소요됩니다. 그리고 그때부터 대금납부기일까지가 30일, 또 현재 거주자를 찾아가 집을 비워주기를 협의하고 이사날짜를 정하기까지가 최소 1개월에서 3개월이 걸립니다. 이 모든 과정을 거친 후에야 경매 물건은 투자자의 소유가 되고 전세든 매매든 내놓을 수 있게 되는데요, 주목할 점은 이 기간 동안 전세가격이 상승한다는 것입니다. 지역에 따라 가격은 다르겠지만 실투자액과 큰 차이가 없이 오른다면 성공적인 갭투자가 가능합니다. 한가지 조심할 점은 거주자가 완전히 집을 비우는 ‘명도’가 이뤄진 후에 해당 주택을 중개사무소에 내놓아야 한다는 것인데요, 은행 이자금을 조금이라도 줄이려고 “언제 나가겠다”는 기존 거주자 말만 믿고 전세 혹은 매매 계약을 했다가 거주자가 버티면 위약금을 물어줘야 하기 때문입니다. 갭투자의 전망 이번 정부의 규제로 현재 갭투자 문의가 뚝 끊겼다는 뉴스가 나오고 있는데요, 갭투자는 이대로 사라지는 것일까요? 갭투자의 시대는 다시 찾아올 가능성이 높습니다. 정부가 주택을 여러 개 보유하는 것을 규제하면서 실수요자들이 부동산을 사는 것보다 빌리는 것을 선호하고 있기 때문이죠. 이렇게 되면 전세가격이 올라서 매매가격과 비슷한 물건이 많아지고 자연스레 갭투자도 증가하게 됩니다. 말도 많고 탈도 많은 갭투자! 무조건 나쁘다고 치부하기 전에 그 실체가 무엇인지 제대로 파악하는 자세가 필요합니다. 불황에도 실패하지 않는 아파트 투자 노하우! <큰 돈 되는 아파트는 따로 있다>