부동산 경매를 공부해야 하는 이유

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

부동산 경매를공부하는 이유 부동산 경매를 아시나요? 부동산 경매(또는 법원경매)는 채무자의 체납으로 압류한 부동산을 법원이 매각하는 절차로, 이런 방식으로 부동산을 구입하면 보통 시세보다 10~20% 정도 싸게 살 수 있습니다. 부동산 경매는 2002년 이후, 미술품처럼 거수식으로 낙찰자를 정하는 방식이 경매 법정에서 사라지면서 대중화가 시작되었습니다. 거수식일 때는 비교적 안전하고 수익이 큰 물건에 힘 있는 자들이 종종 참여해서 일반인들이 끼어들기 어려웠지만, 관련 법령이 바뀌어 희망가격을 미리 종이에 써서 내는 비밀기표 방식이 실시되자 대중들의 참여가 수월해졌죠. 하지만 이렇게 개방이 되었어도 2006년까지 부동산 경매라는 것은 소수만 아는 최고의 재테크 시장이었습니다. 당시엔 참여자가 적고 경쟁이 심하지 않아서 권리관계가 깨끗하고 비교적 위험이 덜한 아파트도 대부분 시세보다 저렴하게 살 수 있었습니다. 일반 아파트의 경우 최초 경매 시작 가격의 80% 안팎에 머물러서, 3억 원의 아파트라면 2억 4천만 원 정도에 낙찰을 받아서 5~6천만 원의 차익을 남길 수도 있었죠. 그러나 현재는 그렇지 않습니다. 투자자는 물론 실제 집을 구하는 일반 수요자까지 경매에 뛰어들어 경쟁률이 높아지면서 수익을 내기가 어려워졌습니다. 예전에 경매에 입문해 고수가 된 사람들도 지금은 경매로 수익을 내지 않고 경매 강의로 수익을 내는 경우가 더 많을 정도입니다. Q 즉 지금의 부동산 경매는 실제로 먹을 것은 별로 없는 일종의 ‘소문난 잔치’가 되었는데요, 과연 이렇게 레드오션이 되어버린 부동산 경매를 뒤늦게 공부하는 의미가 있을까요? 답은 ‘YES’입니다. 상황이 이럼에도 불구하고 경매를 공부하는 것은 좋은 현상이라고 할 수 있습니다. 가장 큰 이유는 투자를 할 때는 물론이고 내 집을 마련할 때도 당할 수 있는 여러 가지 위험을 예방하는 ‘힘’을 기를 수 있기 때문입니다. 법원에서 이뤄지는 부동산 경매는 시장에 나온 부동산이 잘못 거래되었을 때 도착하는 최저점이라고 할 수 있습니다. 그래서 부동산 거래에서 발생하는 다양한 문제들을 마주할 수 있는 데다가 이곳에서도 일종의 매매가 이뤄지기 때문에 시세가 어떤지도 알 수 있죠. 특히 요즘처럼 전세가율이 90%에 육박하고 깡통전세의 위험도 배제할 수 없을 때 경매를 공부하는 것은, 부동산 거래 위험을 사전에 감지할 수 있는 좋은 방어수단이 될 수 있습니다. 알아두기 *전세가율 : 매매가 대비 전세가의 비율. 전세가율이 높다는 것은 전세가격이 매매가격과 비슷하다는 의미. *깡통전세 :높은 아파트 전세보증금에 비해 매매가가 낮을 때 자칫 아파트가 경매로 넘어가 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 있는 물건. 통상 집주인 대출금과 전세금의 합이 집값의 70%이상인 주택을 깡통전세라 칭함. 그래서 최근엔 20~30대의 젊은 이들도 부동산 공부에 나서고 있는데요, 부동산 경매 학원의 전체 수강생 중 20~30대가 차지하는 비율이 약 30% 수준까지 증가했다고 합니다. 어떻게 공부해야 할까? 그렇다면 부동산 경매 공부는 도대체 어떻게 해야 할까요? 1. 책 부동산 공부는 하루아침에 되는 것이 아니고, 또 책 한 권 읽었다고 해서 다 알 수도 없다는 것은 모두가 알고 있는 사실입니다. 그래도 여전히 부동산 공부의 시작은 책인 편이 좋습니다. 책은 부동산 시장의 전반적인 흐름을 이야기하고 어떻게 부동산 시장에 접근해야 하는지를 알게 합니다. 다만, 1권의 책이어서는 안 됩니다. 책의 저자마다, 분야마다 설명과 논조가 다르기 때문에 단 1권으로는 결코 시장 상황을 모두 이해할 수 없습니다. 그래서 전문가들은 부동산을 제대로 알기 위해서 동종 서적을 최소 다섯 권 이상 읽기를 권하고 있습니다. 만약 부동산 경매를 처음 시작한다면 만화로 된 책부터 살펴보는 것도 좋습니다. 그 후 경매 관련 책을 여러 권 읽으면 몰랐던 법률용어도 알게 되고 어느덧 권리분석이란 것도 할 수 있는 단계에 이를 것입니다. 2. 시간과 경험 하지만 실전과 이론은 현격한 차이가 있습니다. 책을 몇 권 봤다고 해서 부동산 시장에 적용할 수 있는 경험과 확신이 만들어지진 않죠. 특히 부동산은 변화의 단위가 무척 길다는 특징이 있습니다. 시장의 성격이 쉽게 변하지 않는 것은 물론이고 한 번 변하면 오랜 시간 그 흐름을 유지합니다. 심하게는 5~6년 넘게 가격이 하락하거나 오르는 힘의 방향이 변하지 않고 이어지기도 하죠. 그래서 부동산 경매 공부에도 ‘시간’이 필요합니다. 간혹 부동산 공부는 나중에 돈과 시간이 생긴 다음에 하면 된다고 생각하는 사람도 있는데요, 방금 설명한 것처럼 부동산 흐름은 변화의 주기가 길기 때문에 이를 분석하는 능력은 결코 단기간에 만들 수 없습니다. 마침내 돈과 시간이 생겨서 집을 사야 하는 순간이 찾아왔다고 해서 부동산을 볼 줄 아는 안목이 갑자기 만들어질 수는 없다는 것이죠. 돈이 있건 없건 지금부터 착실히 부동산을 평생의 친구로 삼아야만 책이 줄 수 없는 경험과 확신을 가질 수 있습니다.  젊어지고 있는 부동산 시장 부동산 열풍은 어제오늘의 일은 아닙니다. 그렇지만 그동안 중장년층의 전유물이었던 부동산에 대한 관심이 점점 젊은 층으로까지 확산되고 있습니다. 앞서 설명한 것처럼 많은 20~30대가 부동산 경매 학원을 찾는 것뿐만 아니라 서점가에도 변화를 몰고 온 것인데요, 교보문고와 예스24가 내놓은 2015년부터 2016년 9월까지의 책 판매현황을 보면 부동산 관련 서적의 판매량이 전년 대비 각각 50~60%의 신장률을 나타냈다고 합니다. 이런 현상은 인간의 수명이 길어지는 것만큼 경제수명을 연장하기 위해서 미리 준비해야 한다는 위기감이 퍼진 것과 더불어, 전 세계적인 저금리 기조 속에서 더는 예금이나 적금, 보험 등의 금융 상품으로 100세 시대를 버틸 경제력을 갖출 수 없다는 판단이 작용한 것으로 보입니다. 이렇듯 부동산 공부는 이제 선택이 아닌 필수가 되어가고 있습니다. 여러분의 나이가 몇 살이라는 것과는 상관없이 부동산과 관련해서 1년 이상 노력한다면 지금과는 전혀 다른 기회가 펼쳐질 것입니다. 20년 경력의 부동산 전문 기자의 실전 노하우! <큰 돈 되는 아파트는 따로 있다>